今回はFP3級不動産分野の第4回です。
前回は借地借家法と区分所有法というミクロ視点の不動産関連法の話でしたが、今回も法律の話が続きます。
今日書くのはどちらかと言うとマクロ視点の法律である「都市計画法」と「建築基準法」、ついでに「農地法」について解説していきますよ。
法律の話が続いて脂っこい内容ではありますが頑張っていきましょう。
街を作るための枠組み「都市計画法」。
街を作ると言っても業者が好き勝手に建物を建てたりしていいわけではありません。
特に日本は利用可能な土地もそう多くない国ですので、限られた土地を有効利用するためにはどうしても計画やそれに伴う制限が必要になってきます。
そこで制定されたのが「都市計画法」です。
この法律によって計画的なまちづくりの枠組みを決め、無造作に建物が乱立された街にならないように国や自治体がコントロールしているということになりますね。
それと一緒です。
都市計画区域の設定。
都市計画と言っても、限りある土地を何でもかんでも都会っぽくしていこうというわけではありません。
計画の有無や内容によっていくつかの区域に分かれますのでそれぞれ見ていきましょう。
まず、市街地を中心とした一つのまとまった都市として整備・開発または、保全する必要のある地域のことを「都市計画区域」といいます。
都市計画法ではこの都市計画区域の中で、開発を促進していきたい「市街化区域」、開発を抑えていきたい「市街化調整区域」(この2つを合わせて「線引区域」と呼びます)、とりあえず今は決めないでおいている「非線引区域」の3つに分かれています。
| 都市計画区域 | ||
| 線引区域 | 非線引区域 | |
| 市街化区域 | 市街化調整区域 | |
| ガンガン開発しよう！ | あんま開発したくない…。 | とりあえず今は保留。 |
そして「市街化区域」においては、建物の用途や種類(住居系・商業系・工業系など)について制限が課せられる「用途地域」が定められています。
一方の市街化調整区域には原則として用途地域は設定されません。
それヤバくないか？
次で説明するよ！
結局好き勝手はできない「開発許可制度」。
上で述べた決まりだけだと、都市化したい区域だからとか決めてないからとかで好き勝手に建物を建ててしまう業者が現れてこないとは限りません。
そうなってしまわないために設けられているのが「開発許可制度」というものです。
簡単に言うと、それぞれの区域において一定以上の規模開発を行う際には都道府県知事の許可が必要になる制度のことです。
ですのでいくらお金があったとしても勝手に大きな建物を建てることができない仕組みになっているということですね。
そしてそれぞれの区域で許可が必要になる条件は以下の通り。
- 市街化区域…1,000㎡以上の開発
- 市街化調整区域…規模に関係なく許可が必要
- 非線引区域…3,000㎡以上の開発
さっきの図を開発許可の分補完してみましたのでご参照ください。
| 区域 | 都市計画区域 | 都市計画区域外 | ||
| 線引区域 | 非線引区域 | |||
| 市街化区域 | 市街化調整区域 | |||
| 行政の スタンス |
ガンガン 開発しよう！ |
あんま開発 したくない…。 |
とりあえず 今は保留。 |
知らんけど 勝手なことすんなよ。 |
| 要開発許可 | 1,000㎡以上 | 全て | 3,000㎡以上 | 1ha以上 |
スポンサーリンク
建物自体の制限「建築基準法」。
都市計画法は街全体やそれに伴う開発行為の制限を定めていましたが、建物自体の制限を定めているのが「建築基準法」です。
掘り下げていくとキリがないのですが、大事なところをいくつか見ていきましょう。
地域によって建てていい建物とダメな建物を定める「用途制限」。
都市計画法においては、行政がどういう地域にしたいかを決めたうえで13種類の「用途地域」を定めています。
で、その用途地域に対しては建築基準法で「建てていい建物」と「建ててはいけない建物」をきっちり定めています。
その可否は以下の通りです。
暗記する必要はありませんがイメージは掴んでおくといいでしょう。
| 診療所、保育所、 宗教施設、交番など |
住宅、図書館、 老人ホームなど |
幼稚園、 学校(大学以外) |
大学、病院 | カラオケ、 パチンコ屋など |
||
| 住居系 | 第一種低層住居 専用地域 |
◯ | ◯ | ◯ | ✕ | ✕ |
| 第二種低層住居 専用地域 |
◯ | ◯ | ◯ | ✕ | ✕ | |
| 田園住居地域 | ◯ | ◯ | ◯ | ✕ | ✕ | |
| 第一種中高層住居 専用地域 |
◯ | ◯ | ◯ | ◯ | ✕ | |
| 第二種中高層住居 専用地域 |
◯ | ◯ | ◯ | ◯ | ✕ | |
| 第一種住居地域 | ◯ | ◯ | ◯ | ◯ | ✕ | |
| 第二種住居地域 | ◯ | ◯ | ◯ | ◯ | ◯ | |
| 準住居地域 | ◯ | ◯ | ◯ | ◯ | ◯ | |
| 商業系 | 近隣商業地域 | ◯ | ◯ | ◯ | ◯ | ◯ |
| 商業地域 | ◯ | ◯ | ◯ | ◯ | ◯ | |
| 工業系 | 準工業地域 | ◯ | ◯ | ◯ | ◯ | ◯ |
| 工業地域 | ◯ | ◯ | ✕ | ✕ | ◯ | |
| 工業専用地域 | ◯ | ✕ | ✕ | ✕ | ◯ |
ざっくりと、
- 診療所、保育所、宗教施設、交番はどこでも建ててOK
- 工業専用地域に住宅は建てるな！
- 大学とかでかい病院は低層住宅地には建てるな！
- パチ屋は住居地域に建てにくい
- 宗教施設はどこに建ててもいいという闇
みたいなイメージで覚えてください。
おそらく丸暗記していないといけない問題は出ないはずです。
ちなみにひとまとまりの土地が2つ以上の用途地域にまたがっている場合の建築可否は、最も大きい面積を占める用途地域の制限に準じます。
交通安全や防災にも考慮「道路に関する制限」。
建築基準法では、建物と密接な関係にある「道路」についても一定の制限を定めています。
建築基準法上での道路の定義。
まず、建築基準法上の道路の定義が決まっていますのでそこも覚えておきましょう。
建築基準法で定める道路は、
- 幅員4m以上の道路。
- 幅員4m未満の道路のうち特定行政庁の指定を受けている道路。
4m未満の方は「2項道路」と呼ばれ、4mに満たないながらも特別に道路として認められます。
それについては次で触れるよ。
「接道義務」と「セットバック」について。
建築基準法では、建物の敷地は「幅員4m以上の道路に2m以上接していなければいけない」と定められています。
つまり、道路からアクセスできないような土地に建物を建ててはいけない事になっているわけですね。
これを「接道義務」と呼びます。
そして前項で挙げた「2項道路」の場合についてです。
2項道路に接している敷地に関しては、暫定的に接道義務を果たしていると認められてはいるのですが、こちらの場合は「道路の中心線より2m外側」までが道路とみなされます。
なので、今建っている建物に関してはそのままでもいいのですが、建て替えの際には敷地を道路の中心線から2mのところまで下げて建てなければいけません。
これを「セットバック」といいます。
この辺は4mと2mという数字が出てきますので入りくってしまわないようにしっかり覚えましょうね。
スポンサーリンク
「建ぺい率」と「容積率」。
敷地に建物を建てる際、敷地いっぱいにギッチギチに建物を建てることはできません。
地域ごとに、「敷地に対する建物建築面積の割合」の上限が設定されており、この割合のことを「建蔽率(けんぺいりつ)」といいます。
また、建蔽率とは別に「敷地に対する建物の総床面積の割合」にも上限があり、この割合を「容積率」といいます。
よくわからんな。
1つずつ見ていきましょう。
建蔽率の計算と注意点。
まず建蔽率は「(建築面積 ÷ 敷地面積) ✕ 100 (％)」で求めます。
例えば予定している建築面積が60㎡、敷地が100㎡だった場合は、「(60÷100)×100」で60％となります。
仮にこの地域の建蔽率上限が50％だった場合はこの建物は建蔽率オーバーとなり建てることができないというわけですね。
「この地域の建蔽率上限が80％だった場合、100㎡の敷地には建築面積が何㎡までの家が建てられるか？」といった計算問題も出てきたりしますので建蔽率の計算はしっかりできるように慣れておきましょう。
ちなみに建蔽率の上限は基本的に上で挙げた用途地域ごとに決められています。
ただ、問題ではちゃんと上限が与えられるのでどこが何％というのは暗記しなくても大丈夫ですよ。
あと建蔽率での注意点としては、「建築面積は接地面積ではない」というのは覚えておいてください。
例えば下図のように2階が張り出した形の家を建てた場合は、「1階の床面積=建築面積」としてしまうといくらでもズルができてしまうことになりますね。
なので「建築面積は真上から見たときの面積」と考えてください。
そしてもう1つ、建蔽率上限の異なる複数の地域にまたがった敷地に建てる場合の計算についてです。
この場合は加重平均で求めるのですが、例を見ながらやっていきましょう。
例題
120㎡の敷地において、建築面積の上限は何㎡か。
なお、敷地のうち80㎡は第一種住居地域(建蔽率上限50%)、残りの40㎡は近隣商業地域(建蔽率上限60%)にまたがっているものとする。
この問題のイメージは下図のような感じです。
加重平均というと小難しく感じますが、要はそれぞれの面積割合に応じて按分するだけです。
まずは住居地域(50%)の方からやっていきましょう。
敷地面積120㎡、建蔽率50%なので建築面積上限は
120㎡ ✕ 50% = 60㎡
これに全体に対する住居地域にある面積の割合をかけるので、
60㎡ ✕ 40㎡/120㎡ = 20㎡
次に近隣商業地域分についても同様に計算します。
120㎡ ✕ 60% = 72㎡
72㎡ ✕ 80㎡/120㎡ = 48㎡
全体での建築面積上限はそれぞれを足し合わせ、
40㎡ + 24㎡ = 68㎡
で「68㎡」ということになりますね。
あと建蔽率に関しては、その土地の特徴により緩和されることがあることも覚えておいてください。
建蔽率の緩和要件は主に、
- 防火地域、準防火地域での緩和
- 角地の緩和
の2種類です。
まず防火地域や準防火地域についてですが、
- 建蔽率の上限が80%に設定されている地域以外で、かつ防火地域内にある「耐火建築物」
- 準防火地域内の耐火建築物または「準耐火建築物」
のどちらかを満たすと建蔽率上限が10%引き上げられます。
そして、「特定行政庁が指定する角地」に該当する場合も建蔽率上限が10%引き上げられます。
防火地域・準防火地域の緩和と角地の緩和条件を両方満たしていれば合計で20%の緩和を受けられることになります。
そして、建蔽率の制限がなく100%ギッチギチに建てられるパターンも存在します。
それが、
- 建蔽率上限が80%に設定されている地域内で防火区域内にある耐火建築物など。
- 交番、公衆トイレなど。
となっています。
交番とトイレなら失火も少なそうだしいいんじゃない？
建蔽率や容積率絡みの問題は3級だけでなく1級まで出ますのでしっかり覚えておきましょう。
1級実技に出る問題を解説した記事も書いていますのでよろしければご参照ください。
建蔽率の補足：「防火地域」と「準防火地域」。
上で少し出てきた「防火地域」と「準防火地域」について少し解説します。
2つとも似たようなものとして捉えてもらって構いませんが、これらに指定されている地域は「住宅などの建物が密集している地域」と思ってください。
建物が密集した地域は火事が起こった際に延焼しやすいため「防火地域」や「準防火地域」として指定され、建物に一定の制限が課せられます。
危なくない？
だから建蔽率の緩和ありきで耐火建築物を建てさせることで延焼を防止してるって感じかな。
あとは繁華街とか人が多く集まるところでは土地をできるだけ有効活用したいっていう事情もあるみたい。
でも狭小住宅だから中もギッチギチ。
制限の厳しさでは防火地域が一番厳しく、ついで準防火地域、指定のない地域の順になります。
敷地が2つ以上の地域にまたがっていた場合は、制限が一番厳しい地域に準じます。
こちらは加重平均とかにはなりませんのでご注意ください。
容積率の計算と注意点。
建蔽率の時点でいろいろ出てきてぐちゃぐちゃになっているかもしれませんが、ここからは更に容積率について解説していきます。
「容積率」とは、「敷地面積に対する建物の延べ面積(総床面積)の割合」のことで、計算式は「延べ面積 ÷ 敷地面積」となります。
容積率は用途地域ごとに決められている(指定容積率)点、2つ以上にまたがった場合は加重平均で計算する点は建蔽率と同様です。
問題では数字が与えられるので暗記する必要はありません。
ただし問題の出方は建蔽率と近いのですが、容積率は地域ごとの容積率上限の他に前面道路の幅員によっても制限を受けますのでそちらにも注意が必要です。
道路幅での制限を受ける基準は「12m」となっており、敷地の前面道路幅が12m以上であれば指定容積率がそのまま容積率上限となります。
一方、前面道路の幅が12m未満の場合は、
- 指定容積率
- 「道路幅員(m) ✕ 法定乗数」
のどちらか小さい方が容積率上限となります。
そして「法定乗数」の数字は、
- 住居系の用途地域 → 4/10 (40%)
- その他の用途地域 → 6/10 (60%)
と定められています。
例えば、指定容積率300%、前面道路幅員4mの住居地域の場合だと、
指定容積率：300%
前面道路からの容積率：
4m ✕ 40%(住居系) = 160%
となり、小さい方である160%が容積率の上限となるわけですね。
なので前面道路が幅員2mしかなくても容積率を80%とかにされるわけではないよ。
そして角地などで2本以上の道路と接している場合については、最も幅の広い道路の幅員を使用して容積率上限を算出します。
基本的には道路幅が細いほど建てられる建物も小さくなっていきます。
細い路地沿いとかにどでかいマンションが建ったりしないのはこの道路幅制限のためということですね。
スポンサーリンク
日当たりや景観を守るための「高さ制限」。
建物を建てるにあたっては面積の制限だけでなく高さの制限も存在します。
高さの制限には大きく分けて3種類、
- 絶対高さ制限
- 斜線制限
- 日影規制
があり、このうち斜線制限は更に
- 道路斜線制限
- 隣地斜線制限
- 北側斜線制限
3つに分岐します。
それぞれ見ていきましょう。
建物の高さそのものを規制する「絶対高さ制限」。
「絶対高さ制限」とは読んで字のごとく、建物の絶対的な高さを制限するもので、その高さの制限は「10mまたは12mのうち都市計画で定めた高さ」とされています。
これが適用される用途地域は、
- 第一種低層住居専用地域
- 第二種低層住居専用地域
- 田園住居地域
の3地域となっています。
3種類あって結構ややこしい「斜線制限」。
次は3種類ある斜線制限についてです。
1つずつ見ていきましょう。
まずは「道路斜線制限」ですが、これは道路そのものや道路の上の空間を適切に確保するための制限です。
具体的には、「建物の前面道路の反対側の境界線からななめに引いた直線から建物がはみ出してはいけない」という制限です。
図にするとこんな感じです。
図のように引いた直線から道路側にはみ出した建物は建ててはいけないということですね。
知っていて損はないですが。
この道路斜線制限については全ての用途地域で適用されます。
続いて「隣地斜線制限」についてです。
これは高い建物同士の間で多少の日当たりや風通しなどを確保するための制限で、高さ20mもしくは31m以上の建物について制限がかかります。
覚えなくていいですが。
具体的には、「敷地境界線上空20mまたは31m地点からななめに引いた直線からはみ出して建物を建ててはいけない」という制限です。
こちらも一応図にしておきます。
そして隣地斜線制限は第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域以外の用途地域に適用されます。
絶対高さ制限が適用されてたら20m以上の制限は関係ないもんな。
最後の「北側斜線制限」についてですが、これは住宅地における一定の日当たりを確保するための制限です。
具体的には「北側の境界線から5mまたは10ｍ上空の地点からななめに引いた直線からはみ出して建物を建てることはできない」という制限になりますね。
こちらも図を出しておきます。
ちなみに我が家も3階の天井が斜めになっています。
この北側斜線制限は住居系の用途地域の中でも「第一種・第二種低層住居専用地域」、「田園住居地域」、「第一種・第二種中高層住居専用地域」にのみ適用されます。
住宅地に適用されるちょっと厳しい「日影規制」。
隣家の日照権を保護するために、斜線制限の他に「日影規制」というものも存在します。
こちらは住居系用途地域にのみ適用される規制で、斜線制限よりも少し厳しい内容となっています。
各地域によって比較的細かく決められていますが、3級では詳細について問われることはないので、
- 斜線制限と日影規制では厳しいほうが適用される(たいてい日影規制のほうが厳しいので優先される)。
- 住宅系の用途地域にのみ適用され、商業系、工業系の地域では適用されない。
という点を抑えておけばいいかと思います。
農業保護のための法律「農地法」による制限。
急に毛色が変わってしまいましたが、不動産絡みの法律で出ることもあるのでここにねじ込んでみました。
詳細まで突っ込んでくることはないと思いますが、こういう法律もあるよということは頭に入れておいてください。
この「農地法」は日本の農業を保護するための法律で、その中で農地の取引や転用についても制限が課せられています。
具体的には、農地の取引や転用を行うためには原則として農業委員会または都道府県知事の許可が必要になります。
中身について一応触れておくと、
- 第3条：権利移動(売買) → 農業委員会の許可
- 第4条：転用(農地じゃなくする) → 都道府県知事の許可
- 第5条：転用目的の権利移動 → 都道府県知事の許可
といった感じです。
ただし、市街化区域内にある一定の農地については、事前に農業委員会への届け出を行った場合に限り都道府県知事の許可が不要となります。
スポンサーリンク
都市計画法・建築基準法・農地法のまとめ。
- 街作りの大枠を定める「都市計画法」。
- 計画的な街作りをするために「都市計画区域」が設定される。
- 都市計画区域は「線引区域」「非線引区域」に分かれ、線引区域はさらに「市街化区域」「市街化調整区域」に分かれる。
- それぞれの区域には開発行為に制限が課される。
- 市街化区域には住居系・商業系・工業系で合計13の「用途地域」が設定される。
- 「建築基準法」ではそれぞれの用途地域に応じて建物の用途やサイズに制限が課される。
- 敷地面積に対する建築面積の割合を「建蔽率」といい、用途地域ごとに上限が決められている。
- 複数の用途地域にまたがった場合は加重平均で上限を算出する。
- 防災地域、準防災地域では要件を満たすことで建蔽率が緩和される。
- 角地でも建蔽率上限が緩和される。
- 敷地面積に対する建物の延べ面積の割合を「容積率」といい、こちらも用途地域ごとに上限が決められている。
- 前面道路幅員が12m未満の場合は容積率上限が減らされる。
- 建築基準法では、隣家の日当たりなどを考慮して「高さ制限」「斜線制限」「日影規制」が定められている。
- 農地法はまあざっくり概要を頭に入れておいてください。
こんな感じでしょうか。
法律絡みなのでずっと小難しい話が続きましたが、この辺を混乱せずにきっちり覚えられるかどうかで点数に差が出てきます。
この辺を得点源にできるかどうかは「似たような見た目の単語をきっちり分けて覚えられるかどうか」にかかっていると個人的には思っていますので、しんどいですが頑張っていきましょう。
次回は法律以上に嫌われがちな「税金との絡み」について解説する予定です。
解説している身としても税金が鬱陶しいのは百も承知ですが、嫌っても逃げられるわけではないので耐えて頑張っていきましょう。
以上です！
