今回はFP③級不動産分野の第2回です。
前回は不動産の基本的な知識や価格について解説しましたが、今回は実際の不動産取引について少し突っ込んで解説していきますのでお役に立てば幸いでございますよ。
Contents
不動産取引の基本「宅地建物取引業法」。
「宅地建物取引業法」とは不動産取引においてのルールを定めた法律です。
全ての不動産取引はこの法律の則って行わなければいけません。
免許が必要な「宅地建物取引業」。
宅地建物取引業法の中で、「宅地建物取引業」という用語があります。
読んで字のごとく宅地や建物を取引することではあるのですが、具体的な定義としては、
- 宅地建物の売買や交換を自ら行うこと。
- 宅地建物の売買・交換・賃貸借を媒介すること。
- 宅地建物の売買・交換・賃貸借を代理として行うこと。
と定められています。
そしてこれらを行うときは都道府県知事もしくは国土交通大臣から免許を受けなくてはいけません。
なので、宅地建物取引業者には必ず免許番号が交付され、これがない業者はモグリですのでご注意ください。
不動産屋の名前の近くにある「〇〇知事免許(XX)～～～号」みたいなのが免許番号です。
（）内の数字は免許更新するごとに増えていきます。
ここで1つ注意してほしいのは、
「自らが行う宅地建物の賃貸借を行うのは宅地建物取引業に含まれない」
ということです。
なので、自分でアパートを建てて大家をやる場合や、居宅や事務所のために建物や土地を借りるのには免許は要りません。
個人の資格「宅地建物取引士」。
宅地建物取引業の免許は業者全体で必須の免許でしたが、実際に業務を行う個人にも資格があります。
それが通称「宅建」もしくは「宅建士」と呼ばれる「宅地建物取引士」です。
宅地建物取引士は国家試験に合格し、実務経験などの要件を満たした人が名乗れる国家資格です。
実際に宅地建物取引業を行う事業所においては、従業員5人に1人の割合で専任の宅地建物取引士を置かなければいけません。
実際に私も宅建持ってませんが不動産屋で働いていました。
「5人に1人」という割合と「専任でなくてはいけない」ということは注意して覚えてください。
そう信じたい。
そしてなぜ宅地建物取引士の資格が必要になるかと言うと、この資格を持っている人しかできない業務が存在するからです。
それが「重要事項の説明」というものです。
重要事項の説明については、契約成立前に一定の重要事項を書面にして顧客に交付したうえで説明を行わなくてはいけないというルールがあります。
そしてこの説明時には宅地建物取引士が宅地建物取引士証を提示したうえで行わなくてはいけません。
なので業者は一定割合で宅地建物取引士を置いておかなくてはいけないんですね。
なので今はあまりないとは思いますが、重要事項の説明をサボるような不動産屋さんは要注意です。
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取引の仲介するための「媒介契約」3種。
宅地建物取引業者(不動産屋さん)に不動産の売買や賃貸借をするために間に入ってもらうことを「媒介(仲介)」といい、依頼者は取引のために業者と媒介契約を締結することになります。
この媒介契約には3種類あり、それぞれ
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
となっております。
それぞれ解説していきますね。
とにかく縛りがゆるい「一般媒介契約」。
まず1つ目は「一般媒介契約」です。
他の契約との一番の違いは「同時に他の業者とも媒介契約を結ぶことができる」ということです。
縛りとしては一番ゆるいもので、例えば自分の持っている土地を売りたい場合、複数の業者一般媒介契約を結んで一番条件のいい買い主を見つけてきた業者を通して売買契約を結ぶということも可能になります。
また、自分で取引相手を見つけてくることも可能です。
ただし、依頼主にとって条件がゆるい分業者側の縛りも同様にゆるくなります。
基本的に業者側がやらなければいけないことに、
- 相手探しの進捗報告義務
- 指定流通機構(レインズ)への物件登録義務
があるのですが、一般媒介契約ではこれらの義務がありません。
あとに出てくるもう2つの契約との比較で覚えておきましょう。
掛け持ちができなくなる「専任媒介契約」。
一般媒介契約よりも縛りがきつくなるのが「専任媒介契約」です。
こちらは複数の会社と媒介契約を結ぶことができなくなる契約ですので、他の会社とは一般媒介契約であっても契約することはできません。
一方、専任ということでいつまでも拘束されてしまうわけにもいかないので、契約の有効期間は3ヶ月以内と定められています。
もし専任媒介契約を結んだ業者がいつまで経っても相手を見つけられない場合は有効期間終了後に別の業者と契約するという流れになります。
そして業者側の義務については、
- 2週間に1回以上の進捗報告義務。
- 契約日から7営業日以内に指定流通機構に物件登録する義務。
を負うことになります。
「指定流通機構」は簡単に言うと、「ほとんどの不動産業者が利用している不動産検索システム」のようなもので「REINS」などが該当します。。
物件をここに登録することで全国の不動産屋さんがその物件を発見できるということになります。
囲い込みとかをしない限り。
何だよ囲い込みって。
話を戻しますが、専任媒介契約は一般媒介契約に比べ、依頼者・業者ともに縛りの厳しい契約となっています。
ただし、複数の会社と媒介契約を結ぶことはできませんが、依頼者自身が自分で相手を見つけてくることは可能になっていますのでここはご注意くださいね。
縛りが一番厳しい「専属専任媒介契約」。
最後の「専属専任媒介契約」ですが、こちらは専任媒介契約よりもさらに縛りがきつくなっている契約です。
依頼者側の縛りとしては、専任媒介契約では可能だった「自分で取引相手を探してくること」が専属専任媒介契約では不可能になっています。
逆に言うと、依頼者側からだけ見れば「端から自分で相手を探すつもりがなければ専任媒介契約と変わらない」ということになりますね。
一方の業者側の縛りについてですが、こちらは専任媒介契約と結構変わってきます。
- 1週間に1回以上の進捗報告義務。
- 契約日から5営業日以内の指定流通機構への登録義務。
となっていて専任媒介契約よりも報告頻度が高くなり登録までの猶予日数もタイトになっていることがわかります。
なお、契約の有効期間は専任媒介契約と一緒で3ヶ月以内となっています。
3つの契約を表にまとめてみましたので表ごと覚えてしまってもいいかと思います。
| 一般媒介契約 | 専任媒介契約 | 専属専任 媒介契約 |
||
| 両方 | 契約の有効期間 | 規制なし | 3ヶ月以内 | |
| 依頼主 | 複数業者への 同時依頼 |
可能 | 不可 | 不可 |
| 自己発見取引 | 可能 | 可能 | 不可 | |
| 業者 | 進捗報告義務 | なし | 2週間に1回以上 | 1週間に1回以上 |
| 指定流通機構 への登録義務 |
なし | 契約日から 7営業日以内 |
契約日から 5営業日以内 |
|
宅地建物取引業者の手数料について。
依頼者が宅地建物取引業者(不動産屋さん)に依頼して取引が成立した場合、当然ですが業者に対して報酬を支払うことになります。
その報酬に関してはいくらでもいいということはなく、取引金額に応じて上限が法律で設定されています。
この上限を超えて手数料を受け取ることは違法となっていますので覚えておいてください。
売買の場合は以下の通りに設定されています。
| 売買等の取引金額 | 報酬上限(税別) |
| 200万円以下 | 取引金額 × 5% |
| 200万円超 400万円以下 | 取引金額 × 4% + 2万円 |
| 400万円超 | 取引金額 × 3% + 6万円 |
※ちなみに2024年7月からは、売買金額が800万円以下の物件の場合は「低廉な空家等の媒介特例」が適用され、一律30万円(税別)が仲介手数料の上限となります。
2025年度以降にFP試験を受ける方はこちらを問われることがあるかもしれませんので覚えておいてください。
とりあえず現段階では一番下のところだけ覚えておけば実用で困ることはほぼないかと思います。
ちなみにほとんどの不動産業者は売買手数料を上限に設定しています。
不動産売買なんてそうポンポン出るものではないので多めに取っておきたいというところがあるんでしょうね。
手数料を割引している不動産屋もありますので探してみるといいですよ。
話を戻します。
売買に関しては以上の通りなんですが、賃貸に関しては別の取り決めがあります。
というわけで賃貸仲介契約の報酬上限は「家賃の1ヶ月分(税別)を借主と貸主で折半する」と定められています。
↓こちらは試験と関係ないので休憩がてらお読みいただければ幸いです。
違法だ！
確かに上の理屈でいうと借り主に家賃1ヶ月分を丸ごと請求するのは違法になりそうです。
ただ、法律には続きがあって「ただし、借主と貸主の間で合意がある場合は1ヶ月分まで請求できる」となっています。
違法だ！
そもそも0.5ヶ月分までが原則というのを知らない人も多いのでびっくりでしょうが、契約書に1ヶ月分と書かれていてそこに判を押した段階で合意とみなされているのかと思います。
ちょっとやり方は汚いような気もしますが、不動産屋で0.5ヶ月分を主張するのは個人的にはおすすめしません。
というのも不動産の契約には通常、借主側と貸主側で2社の業者が入っており、借主と同様貸主にも仲介手数料が発生しています。
なので借主側の業者から0.5ヶ月分、貸主側の業者から0.5ヶ月で合計1ヶ月分となりますのでどっちにしろ1ヶ月分になってしまうわけですね。
ここで借主側が「0.5ヶ月分しか払わん！」主張することは「貸主が1.5ヶ月分負担しやがれ！」と言っているのに等しいので、そうなったときに貸主がその条件を呑まなければ契約が成立しなくなります。
家賃0.5ヶ月分惜しさに家探しをやり直す覚悟があればいいですが、そうでない場合は法律を盾に強引な主張をするのは得策とは言えないでしょう。
この辺を周知せずに「どっちにしろ一緒だろ？」と結果だけを伝えることに対して騙された感が出てくるのは不動産業界の体質からくる必然の感情とも思いますが、個人の損得で言ったらそ0.5ヶ月分主張はハイリスクなので止めておいたほうがいいというのが私の見解です。
ちなみに賃貸仲介手数料に関しても2024年7月から、長期にわたる空き家物件の場合は「長期の空家等の媒介特例」が施行され、仲介手数料の上限が「家賃2ヶ月分分(税別)」となり、1ヶ月分上乗せされることになります。
ただし上乗せ分は貸主への請求に限定され、借り主への請求はできません。
ちなみに宅地建物取引業者に対する報酬は成功報酬となっており、契約が成立しない場合には業者に支払う手数料は基本的に発生しません。
紹介や内見を頑張っても契約に至らなければ業者の実入りはゼロというのもなかなか酷な世界ではありますね。
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不動産売買関連の用語。
実際の不動産の取引場面で出てくる用語の説明をしておきます。
結構ややこしいですが頑張っていきましょう。
内法面積と壁芯面積。
建物の床面積についてはなぜか2種類存在し、しかもその面積の数字が変わってくるという納得のいかないものが存在します。
それが「内法面積(うちのりめんせき)」と「壁芯面積(へきしんめんせき)」です。
それぞれ簡単に解説しますと、
- 内法面積 → 壁の内側の面積
- 壁芯面積 → 壁の中心線を基準にして測った面積
となっています。
壁芯面積は壁の中の半分まで面積に含んでしまうため、内法面積よりも数字が大きくなることにご注意ください。
利用できない部分を含む壁芯面積が幅を利かせているのはちょっと納得がいかないところもありますが、なぜか建築基準法で床面積というと壁芯面積のことを指します。
また、数字が大きくなって広く見えるようになるため、不動産業者が作成する広告やパンフレットなどの床面積表記はほとんどの場合壁芯面積となっています。
また、登記簿においては、一戸建てでは壁芯面積、マンションなどの区分所有の建物は内法面積で表記されますのでこの違いも覚えておいてください。
売買のときに受け渡しされる「手付金」。
これは主に売買のときに行われるんですが、「手付金」は契約時に買い主が売り主に対し物件代金の一部を前もって支払うお金のことです。
用途としては「解約手付」として行われ、みだりに契約を解除できないようにするための預け金という意味合いで行われます。
例えば、買い主が売り主に対し契約時に手付金を支払ったとします。
その後買い主の都合で契約をキャンセルした場合、その手付金は売り主のものとなり買い主に返却されることはありません。
もちろんそのまま契約が成立した場合はその手付金は物件代金の一部に充当されます。
逆に売り主の都合で契約をキャンセルした場合は、受け取った手付金の2倍に当たる金額を買い主に対して支払わなくてはいけなくなります。
要は「契約したのに一方的に破棄するようなやつには相応のペナルティがあるよ」という取り決めになっているということですね。
ちなみにキャンセルができるのは「相手方が契約の履行に着手するまでの間」と定められています。
なので手付金を放棄しようが倍返しをしようが、既に引き渡しのために行動してしまっていたらキャンセルはできなくなりますのでこちらも覚えておいてください。
具体的には、
- 売り主が分筆登記をした。
- 建築工事が始まった。
- 売買代金の残金を支払った。
- 建築にかかる中間金を支払った。
- 物件の一部を引き渡した。
などが該当します。
ちなみに手付金の相場は売買代金の5～10％程度が相場と言われています。
ただし、売り主が宅地建物取引業者の場合に限り手付金は20％が上限として定められていますのでそれ以上要求することはできません。
いや内金だから値切ってもいないのか？
引き渡し前に建物が壊れたらどっちが泣く？問題「危険負担」。
民法では「危険負担」という概念があります。
これはどういうことかというと、「売買契約成立後に双方の責任ではない事由によって対象物が滅失してしまったときに損失をどちらが負担するのか」という問題です。
具体的な例を挙げると、
- 建物の契約が有効に成立した。
- 引き渡しは後日。
- 引き渡し前に大地震が起こり建物は使い物にならなくなった。
といったパターンです。
この場合、地震で壊れた建物の損失(←「危険」)をどちらが負担すべきか、つまり「売り主は建物の引き渡しができなくなったけど買い主は代金を支払うべきか否か」という問題ですね。
建物がどちらのせいでもない地震で壊れている以上、買主が代金を支払えばその危険は買い主が負担、支払わなくてよいとなればその危険は売り主が負担することになります。
この問題を「危険負担」というのですが、現在の民法では
「買い主の支払い義務自体は存続するが、買い主は支払い履行を拒否することができる」
と定められています。
確かに「支払い義務は存続する」と聞くと、「いつか払わされるんじゃないか？」といった感じに聞こえなくもありません。
ただこの場合については「支払債務が自然に消滅するわけではない」という感じで解釈していただければいいかと思います。
では買い主はどうすればいいのかというと、「売り主の債務不履行を理由として契約解除ができる」ことになります。
なので、自然に契約が流れるわけではなく、買い主が解除権を得ることができるため危険は基本的に売り主が負担する形となります。
手付放棄も手付倍返しも発生しません。
細かな内容や経緯は覚えなくてもいいですが、
- 契約後引き渡し前に発生した、どっちのせいでもない損失は誰がかぶるか問題を「危険負担」という。
- 買い主の支払い義務は自然消滅しないが支払い拒否(契約解除)が可能。
の2点は覚えておいてください。
不具合はちゃんと解消しなさい！「担保責任」。
続いて「担保責任」について解説します。
これは「特定物の売買において目的物が契約不適合であった場合に、売主が負わなければならない責任。」のことです。
つまり契約の内容と違う物件が引き渡された場合、売り主はその責任を取らなければならない、ということですね。
別名「契約不適合責任」とも呼ばれます。
具体的には、契約不適合があった場合は買い主が売り主に対して、
- 履行の追完請求(物件が契約に適合するように要求する)
- 代金減額請求
- 損害賠償請求
- 契約の解除
を行うことができます。
例えば、買った物件ついて「補修可能な不具合が見つかった場合は売り主負担で補修を行うことを求める」、「直すのは難しい不具合が見つかった、直してくれないといった場合はその分値引きしてもらう」、「見たら住めたもんじゃない家だった場合は損害賠償か契約解除」といった感じで買い主は売り主に対して要求ができるわけですね。
買主側から担保責任の追及ができる期間については、買い主が不適合を知ったときから1年以内に売り主に対して通知をしなければなりません。
1年以上放っておいてしまうと通知をしても担保責任を追及することはできません。
また民法の消滅時効の適用もあり、
- 買い主が権利を行使できることを知ったときから5年
- 権利の発生から10年
を過ぎると売り主の担保責任は消滅します。
不適合を知ったときから1年より長いけど何の意味があるんだ？
これはややこしいのですが、「1年以内」なのは「通知」の期限です。
これに対して「5年以内」なのは「請求」の期限となっています。
例えば壁の穴が見つかったとき、「壁に穴があったぞ！」という通知を1年以内に売り主に対して行ったとしても、そのまま上で挙げた4つの要求行為のいずれもせずに5年が過ぎてしまうと請求する権利自体が消滅してしまうことになります。
一方の「権利の発生から10年」というのは、「物件の引き渡しから10年」となります。
買い主が契約の不適合に10年を経過した後に気づいた場合は担保責任の追及はできませんのでご注意ください。
権利を行使できることを知ってから5年と権利の発生から10年の時期がずれる場合は、どちらかが先に到来したときに消滅時効が成立します。
例えば、
- 4年11ヶ月経って破損が見つかったのですぐに通知して追完請求 → ⚪️
- 4年11ヶ月経って破損が見つかってすぐに通知はしたが追完請求せず5年経過 → ✕
- 8年経って破損が見つかったのですぐに通知して追完請求 → ⚪️
- 12年経って破損が見つかったのですぐに通知して追完請求 → ✕
といった感じですね。
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不動産取引の基本まとめ。
- 不動産取引業には免許が必要。
- ただし自分で貸借する場合は免許不要。
- 宅建業者は必ず「宅建士」の資格を持った人を専任で置かなければいけない。
- 「重要事項の説明」は宅建士しかできない。
- 宅建業者との契約形態は「一般媒介」「専属媒介」「専属専任媒介」の3種類。
- 縛りの厳しさは「一般 ＜ 専属 ＜ 専属専任」
- 宅建業者への手数料は売買・賃貸でそれぞれ上限が決められている。
- 建物の床面積を表す計測法は「壁芯面積」と「内法面積」の2種類。
- 壁芯面積は壁に半分めり込むので内法面積より広く見える。
- 売買のときに受け渡される「手付金」は安易な契約破棄を防ぐためのもの。
- 買い主都合での解約は手付放棄、売り主都合での解約は「手付倍返し」となる。
- ただしどちらかが履行に着手してしまうと手付解除はできなくなる。
- 「危険負担」は引き渡し時に売り主から買い主へ移行する。
- 引き渡し前の危険負担は売主が負うが、その場合でも支払い義務自体は継続するのできちんと解約請求する必要がある。
- 担保責任は売り主が負うが、不適合の通知を1年以内にしなければいけない。
- それとは別に事項での消滅(5年 or 10年)もあるので注意。
こんな感じです。
いろいろ小難しい用語が出てきてとっつきにくいとは思いますが、実際の不動産取引を行う上で必要な項目ばかりですので頑張って覚えていきましょう。
実際にマイホームを買う場合においても、上記の知識があるのとないのでは結果が変わってくる大事な項目であるのは間違いありません。
ちなみにこういった知識を持っているお客さんに対して「めんどくさがる営業マン」と「ちょっとテンションが上って色々話してくれる営業マン」の2種類に大別されます。
基本的には後者の営業マンと付き合うことをおすすめしますよ。
以上です！
