我が家では2021年にやっと家を決めて引渡にこぎつけることができました。
実感は湧きませんがこれで私もついに一国一城の城代(城主は妻)です。
我々夫婦はかねてから「不動産売買の仲介手数料は高すぎる」という感覚がありました。
ですのでマイホームを買うにあたり仲介業者には「仲介手数料最大無料、最低でも割引」を売り文句にしている「不動産流通システム(REDS)」という会社を利用しましたので今回はそのREDSさんについての記事です。
結論から言うと我が家の仲介手数料は無料になりました。
私と同様に仲介手数料の高さに辟易としているかたの参考になれば幸いでございますよ。
売買成約で1万円分の商品券がもらえるおまけも用意していますので、不動産の購入や売却を検討している方はぜひ最後までお読みください。
Contents
不動産流通システム(REDS)って何ぞや？
今回私が仲介してもらったのは「不動産流通システム(※以下「REDS」)」という不動産業者です。
以下REDSの基本情報です。
株式会社 不動産流通システム
( 東証プライム上場のヤマダホールディングスの関連会社 )設立：2008年10月28日
資本金：8,519万円
各種免許：宅地建物取引業免許 国土交通大臣(1)第9770号
一般建設業免許 東京都知事 第150948号
本社所在地：東京都中央区日本橋3-4-14 八重洲N3ビル8F
加盟団体：公益社団法人全日本不動産協会 東京都本部
Leading Real Estate Companies of the World® (LeadingRE)※不動産流通システムHPより引用
ヤマダは大塚家具買ったりとか色々手広くやってるよね。
とりあえずこれだけ見ると普通の不動産屋さんですね。
しかしREDSは他の不動産業者とは一線を画した「仲介手数料最大無料、最低でも割引」というインパクトのある施策を全面に打ち出しています。
今回はそのへんについて、実際に使ってみた感想を挟みながら解説していきますよ。
REDSの一番の特徴「手数料最大無料、最低でも割引」のからくり。
「仲介手数料最大無料！」という広告を見たとき、正直「怪しい！」と感じたのではないかと思います。
はっきり言って「そんなうまい話があるはずがない」と思ってしまうのは当然です。
実際に私も
と警戒していました。
しかし結果的に私の場合は仲介手数料が無料になり、REDSに対して他の名目での手数料を支払うこともなく取引を終えました。
通常、不動産の売買にかかる仲介手数料は「売買価格×3%+60,000円(税別)」というのが一般的です（売買代金400万円以上の場合）。
これは不動産売買の仲介手数料について法律で定められた上限金額です。
つまりこの金額は、これ以上取ってはいけないという金額であり、この金額を取らなければいけないわけではないということです。ただ、何でもかんでも無料になるというわけではなく、条件によっては割引にとどまってしまうケースもありますのでそこには注意が必要です。
なので仲介手数料が無料になる場合と割引になる場合に分けてそのからくりを解説していきますね。
仲介手数料が無料になるケース。
仲介手数料が無料になる条件なんですが、まずこちらの広告をご覧ください。
これは某不動産サイトの広告なんですが、取引形態が「売主」または「代理」となっている物件は仲介手数料が原則無料になります。
この広告は「売主が不動産業者に委託せずに直接売り出している物件」で、新築の物件や中古でも業者が販売している物件に多く見られます。
例えば買主がこの広告を持ってREDSに行き契約した場合、売主と買主の間に入る不動産業者はREDS1社になります。
そしてこういったケースの多くは「売主側が不動産業者に支払う仲介手数料を決定している」ことがほとんどで、その金額は概ね「法定上限手数料(≒普通の不動産業者が設定している金額)もしくはちょっと安いくらい」に設定していることが多いです。
なので買主がREDSに手数料を支払わなくても売主側から手数料が入るため買主側の仲介手数料を無料にしてもやっていけるというからくりになっています。
通常の不動産業者であれば売主と買主の両方から手数料を受け取る「両手仲介」という2度おいしい契約になるのですが、REDSの場合は買主からの手数料を捨てて宣伝のインパクトを取ったということですね。
両手仲介に関しての記事もありますのでよろしければご参照ください。
あと、取引形態が「仲介」もしくは「媒介」となっているケースでも、その業者が一般媒介契約で売主と契約していて独自に広告を出しているケースもあります。
その場合はREDSが直接売主と一般媒介契約を締結できれば仲介手数料が無料になります。
逆に取引形態に「専任媒介」とか「専属専任媒介」と書かれていたら仲介手数料が無料になる可能性はほぼなくなります
仲介手数料が割引になるケース。
仲介手数料が無料にならない場合は物件の金額に応じて割引を受けることができます。
割引率は5000万円以上の物件で法定上限の50%というのが最大になります。
そしてどんなに安い物件であっても3万円(税別)の値引が受けられます。
割引率の詳細は公式HPをご参照ください。
仲介手数料が割引になるケースとしては、取引形態が「仲介」や「媒介」になっていると原則割引といった感じです。
これは売主側にすでに決まった不動産業者(元付業者)がついていることを表していて、売主側が支払う手数料はREDSではなく元付業者に渡るため買主側の仲介手数料を無料にすることはできないというからくりです。
ただし上でも述べたように、一般媒介契約した元付業者が独自で広告を出しているケースもありますので、REDSに仲介手数料無料の対象かどうか問い合わせてみる価値はあると思います。
もう1つ割引になるケースは、「仲介手数料無料の物件を手付解除した場合」が該当します。
契約時に買主から売主に内金として物件価格の数%の金額が支払われる慣習があり、このお金を「手付金」と呼びます。
契約成立後に買主が「やっぱなしにしたい！」となって契約を流すとこの手付金は返還されず売主のものとなり、これを「手付解除」または「手付放棄による契約解除」と呼ばれます。
通常手付解除が行われた場合であっても契約自体は成立しているため、不動産屋に支払う仲介手数料が発生します。
一方REDSで仲介手数料が無料になる物件では、引き渡しまで無事に終われば無料になりますが、手付解除をした場合は無料にならない物件と同じ扱いとなることが特約で明記されています。
これは、
- 仲介手数料無料だからとむやみに解約されることへの抑止策。
- 買主都合の手付解除だと売主からの仲介手数料がゼロ円になる。
という2つの理由からです。
ですので仲介手数料が無料になる条件は、
- REDSが売主と媒介契約を結ぶことができる。
- 契約解除をせずに引き渡しまで完了させる。
の2つを満たしているケースとなります。
仲介手数料が割引になる(最大で法定上限の半額)原資については、「ゴリゴリのコストカット」で賄われています。
中身については後の「REDSの弱点」の項で説明していきますね。
その他の「REDS」の特徴。
REDSと既存業者の違いについては上記の「仲介手数料の違い」が主なものなんですが、その他にもいくつか違う点がありますのでそれについて書いていきますよ。
営業担当がしつこくないので自分のペースで物件が探せる。
これは他の不動産屋さんとのコンタクトを取ったことがある人はスタンスがかなり違うことがわかると思います。
普通の不動産業者の営業さんはとにかく顧客との距離をゴリゴリ縮めてきますが、REDSの営業さんに関してはゴリゴリ来ることはありません。
基本的に不動産屋さんは資料請求の際に電話番号や住所を教えることが必須項目のようになっており、当初の物件の話が流れた後もそこそこの確率で電話がかかってきます。
ひどいところだとアポ無しで自宅に訪問する会社もあったりします。
要は物件探しの主導権を取ろうと必死になっているわけですね。
REDSでは基本的にお客さん側から要求しない限り直接電話をかけてくることはなく、基本的にメールでのやり取りが主体です。
担当さんにもよりますが、私の担当さんなんかは、物件が決まった後の急ぎの用件でも電話の前に「電話で話したいので都合のいい時間を教えてほしい」という旨のメールをくれます。
決められなくて背中を押してほしいという方にはもどかしいかもしれませんが、少なくともマイホーム選びの主導権を不動産業者に奪い取られるという危険はありません。
数千万の買い物をするのに焦らされることがないというのは顧客側にとって大事なことだと思います。
もちろん自宅に突撃されるような物騒なことはありません。
なんなら今回お世話になった担当さんは申込書を見るまでウチの住所知らなかったんじゃないでしょうか。
※2024年5月追記：最初に登録するメールアドレスへのメルマガが週1回くらいのペースで届くようになりました。
設定すれば止められるようですが、煩わしい方は最初から専用の捨てアドを用意しておいたほうがいいかもしれません。
逆に「不動産屋には色々主導してほしい」とか「大きな買い物だししっかり背中を押してほしい」といった考えを持った方には少し物足りないかもしれません。
個人的には業者の言いなりになるのは損をすることが多いので嫌なのですが、そこはそれぞれの考えがあると思いますのでご自身の考え方に応じて業者選びをするのがいいと思いますよ。
適当なことを言わず、デメリットも隠さない。
基本的に不動産屋さんは成功報酬のため、お客さんが家を決めて契約を交わしたときに初めて手数料が入ります。
ですのでいくら物件を案内してもその中の物件で決定されず、別の不動産業者が紹介した物件で成約してしまっては案内などの作業が全て徒労に終わります。
そのため基本的に不動産屋さんは案内中の物件を勧めることに全力投球というのが基本的なスタンスとなり、その物件のデメリットについてはあまり言いたがりません。
もちろん法令で定められた告知義務のあることに対して口をつぐむことは違法なのでそれをやる業者は昨今あまりいません(ゼロではないという闇はあります)が、それ以外のデメリットに関しては質問してもはぐらかされてしまったり、適当な嘘でその場を凌ぐケースも散見されます。
一方REDSは物件のデメリットについて隠すようなことはしません。
というのもREDSは仲介手数料が無料または割引で業務を行っていて、さらにREDSを利用する顧客の方もある程度自分で物件に目星をつけてから内見依頼をする人がほとんどです。
つまり、REDSを利用する顧客は「SUUMOなどの物件情報サイトで見つけたものを持ってREDSに問い合わせる」という流れができあがっていることが前提なので、今内見している物件が気に入らないから「ハイさよなら」とはならずに別の物件情報を持って戻ってくる確率のほうが高いことになります。
そうなるとREDS側としては、内見中の物件を口八丁で成約させることによるメリットよりも後々クレームを生みかねないというデメリットのほうが損というインセンティブが働くわけですね。
彼らにしてみたらこの物件で成約できなくても別の物件という次のチャンスはしっかり持っているんですから。
ですので内見中の物件に関しての気になる点などをぶつけてみても、隠したりごまかしたりせずに知っているデメリットはきちんと答えてくれますし、その場でわからないことはちゃんと売主に確認してから答えてくれます。
これは情報量において不利な一般消費者に対してはかなり誠実な対応であると思います。
ただ利用者の大半は物件情報サイトで自分で探してからREDSに問い合わせるそうです。
営業担当が全員宅建士の資格持ち。他の資格を色々持っている人も。
不動産業者として宅建士(宅地建物取引士)の資格保持者は必須なのですが、担当してくれている営業さんが宅建士の資格を持っているとは限りません。
というのも不動産業者は社員5人につき1人以上の割合で宅建士がいれば違法ではないからなんですね。
ですのでひどいケースだと宅建士が1人登録(名義貸し？)されているだけで営業担当に宅建士が全然いないという悪質な会社もありました。今はどうかわかりませんが。
その点REDSは営業担当社全員が宅建士の資格を持っていますし、どうやら会社内で関連する資格を取ることを推奨しているようで他の資格も併せて持っている営業社員がたくさんいます。
ちなみに私についた担当さんは、宅建以外に「マンション管理士」と「FP技能士2級」を持っていました。
もちろん宅建士の資格がなくてもしっかり勉強して知識をつけた営業マンはたくさんいるんでしょうが、宅建士の資格のない営業マンに質問をしたらトンチンカンな返答が返ってくることが結構あるんですよね。
「は？」って言われたことありました。
REDSでは私の担当さんがFP技能士も持っているということもあり、お金周りの質問もちゃんと返ってくる安心感はすごかったです。
いくつか特徴を挙げてみましたが、私が利用してみた限りでは安かろう悪かろうという感じはしませんでした。
両手仲介や囲い込みをしない。
上でも出てきましたが、売主と買主両方から手数料がもらえるのが「両手仲介」です。
多くの不動産屋さんは可能な限り両手仲介を目指して営業活動をします。
これは売買でも賃貸でも一緒です。
でも客にメリットはなくてもデメリットはなくない？
まず片手仲介の場合、売主と買主のそれぞれに不動産屋が付きます。
買主側についた客付け業者は買主から仲介手数料がもらえるため、価格交渉などで買主側について交渉を頑張ってくれます。
一方、売主側についた元付け業者は売主から仲介手数料をもらえるため、客付けが提示してきた値引き交渉を跳ね返すよう努力します。
こうして各業者のせめぎ合いの末落とし所を見つけるというやり方が一般的です(もちろん一切の値引に応じない売主もいますので値引が当たり前ではありませんが)。
この場合それぞれの業者が自分の顧客のために頑張るというインセンティブが働くことになります。
一方両手仲介では、客付けと元付けを同一の不動産屋さんが行うことになりますので、どちらかに肩入れするとどちらかを裏切ることになってしまうわけです。
REDSではそれを良しとせず、原則両手仲介を行わないことにしています。
つまり、「そもそも利益相反なのに両方の顔を立てるなんてできるわけないだろ！」というのがREDSの考え方というわけです。
次に「囲い込み」ですが、このデメリットは一次的にはに売主になったときに関係してくる部分です。
囲い込みは、元付となった不動産業者が両手仲介を実現させるために、自社で買主を見つけてくるまで他社からのお客さんをシャットアウトする行為です。
他社の買主を締め出すことで売却が遅れることはもちろん、場合によっては自社で見つけてきた買主と成約させるために無茶な値引きを呑ませたりすることもあります。
「囲い込みしてます！」と宣言するような不動産屋さんはないでしょうが、REDSはこの囲い込みを社を挙げて嫌っているようです。
私が依頼したときも内見拒否は結構ありました。
また、買主の方でも「気になった物件の内見を元付業者から拒否される」という形で被害を被ることになります。
この場合どうしても買いたければ買主が直接元付業者に内見を依頼しなければいけません。
これは本来やってはいけないんですが、第三者が裏を取れないため現在も結構行われています。
まあ両手仲介をしないREDSでは囲い込みを行う意味もないのでやらないのも当然ですね。
REDSの弱点。
仲介手数料無料もしくは最大半額という格安な料金体系のREDSではありますが、不動産業者としての弱点みたいなものもいくつか存在しますのでそれについて書いてみますよ。
社用車を持たないので基本現地集合。
REDSは仲介手数料を下げて営業をするためにできるだけコストを下げています。
その一環として「社用車を持たない」ことになっています。
そのため内見や契約なども基本的に現地集合です。
少し離れた物件に移動して2件目を見る場合は一緒に電車で移動します。
一般的な不動産屋さんは社用車で送迎するところが多く、中には自宅まで迎えに来てくれる業者さんもいます。
ですので現地集合は面倒だという方は他の不動産屋さんを利用したほうがいいでしょう。
ただ、この社用車の購入・維持の原資も元はと言えば顧客が支払う仲介手数料です。
物件価格にもよりますが、数十万～百万円以上の仲介手数料が安くなることを考えると個人的には送迎なしは許容範囲です。
内見時の移動を全てタクシーにしたところで仲介手数料の差額で元が取れてしまいますからね。
この点はREDS自身も認めているデメリットとなりますので、やはり業者による移動補助が重要という方にとっては選択肢から外れてしまうかもしれません。
あと経費絡みで言うと、路面店舗(1階の店舗)は家賃が高いのでREDSの事務所は基本空中店舗(2階以上の店舗)です。
REDSはWEB上での集客がメインのため、高い家賃を払って路面店を構えるメリットがそれほど大きくないためです。
顧客側からすると、契約などで店舗に行く際に微妙にわかりにくいといった細かな弱点もあるにはあります。
営業エリアが狭い。
REDSの営業エリアは、「JR山手線の主要ターミナル駅および横浜駅から概ね30分圏内およびつくばエクスプレス沿線」とかなり限られています。
営業所は
- 日本橋
- 新宿
- 横浜
に限られ、そこから動ける範囲となるとそこまで広いエリアをカバーできないというのは無理もないと思います。
残念ながら前述のエリア外の方はREDSを利用することができません。
先々営業エリアが広がることを願うしかありませんね。
お住まいの地域が地方都市であれば仲介手数料を安くしている業者であればいくつかあるとは思いますので「都市名 売買 仲介手数料 割引」などで検索してみるのもいいかもしれません。
他社の囲い込みの前には無力。
上でも少し触れましたが、REDS自身は囲い込みをしません。
しかし他社の場合はその限りではありません。
売主または元付の不動産業者の方で囲い込みを行ってしまえばREDSは囲い込みから締め出される側の業者となってしまいます。
ですのでこればかりはREDS側としてはどうしようもなく、買主がどうしても欲しい物件であれば高い仲介手数料を支払うことになる元付業者に直接申し込むしかないんですね。
実際に私がREDSを通して内見の申込みを入れた物件にも内見を拒否されたものがいくつかありました。
私は囲い込んでまで両手を狙う業者を信用できず、
となるのであまり影響はありませんでしたが、中にはその物件に運命を感じて「どうしても欲しい！」となり客付業者を変えざるを得ない人も出てくるかもしれません。
もちろん囲い込みは業界で規制されてはいるのですが、もともと囲い込むような業者は規制をかいくぐってあの手この手で囲い込もうとしますので実効性はあまりありません。
囲い込まれてしまうと客付の不動産業者は手も足も出ないのが実情なんですね。
そういった経緯から、たぶんREDSの営業さんは総じて囲い込みとその元になっている両手仲介を親の仇のように憎んでいます。
まあ「目の前の物件だけが運命の物件！」というわけではないので余裕を持って家探しをするのが個人的にはいいと思いますよ。
焦って買ってもいいことありませんし。
このように、REDSにもいくつかの弱点は存在します。
これらのデメリットをどう受け止めるかは顧客次第ですので、これらを踏まえて業者選びをしていくといいと思いますよ。
REDSの評判や口コミはどうなの？
最初に「仲介手数料最大無料！」なんてコピーを見てしまうと、人によっては「何だか怪しいな」と思ってしまうかもしれません。
私も実際に問い合わせる前に口コミなどを調べてみました。
まあネットの掲示板とかがソースなのでどこまで信用できるかはともかく、いい口コミ悪い口コミ両方ちゃんと載っていました。
それを読んだ感じでは、やはり担当に当たり外れは存在するようです。
いい口コミでは、
- 仲介手数料が無料(安い)のにしっかりしていた。
- しつこくない。
- ゴリ押ししない。
- 説明が丁寧。
といったものが多かったです。
この辺は大体私が利用してみて感じたものに近いイメージでした。
逆に悪い口コミは、
- メールのレスポンスが遅い。
- 忙しいからとろくに相談に乗ってもらえない。
などが多く、担当の人が忙しさに飲み込まれたとばっちりを受けた人もそれなりにいたようです。
ちゃんと丁寧に対応してくれたので私は当たりだったと思いますが。
珍しいところでは、
- 他の会社に売却依頼をした後に「囲い込みしてるみたいですよ」というお知らせが来た。
という、囲い込みに対する憎悪が溢れてしまったパターンもあったようです(もちろんネット情報なので真偽は不明)。
不動産業界は人材の流動性が高く闇も深いため、前の会社でのやり方を踏襲したらREDSの理念にそぐわなかったとかは普通にあると思いますし、そもそも営業マンも人間ですのでお客さんとの相性がそもそも合わないこともあると思います。
そういった場合はREDSのサイトから担当変更の要求もできるようなので、それを活用するのもいいかもしれません。
なんだかんだ仲介手数料が安くなるのは魅力ですし、営業担当が合う合わない問題は仲介手数料をフルに支払う業者だって普通にあることですからね。
不動産流通システム「REDS」の話まとめ。
REDSに関して簡単にまとめるとこんな感じです。
- ヤマダグループなので財務基盤は割としっかりしている。
- 仲介手数料は上限金額になることがなく、新築物件などは無料になることも。
- ゴリゴリ押してくる営業をしない。
- 両手仲介をしないので顧客にとって最善になるように動いてくれる。
- 囲い込みをしないので買い叩かれる心配が少ない(売却依頼の場合)。
- ちゃんと知識のある人が担当につく。
- 物件のデメリットをごまかさない。
- 社用車はないので基本現地集合、はしごする場合は一緒に電車移動。
- 関東圏以外の方はゴメンナサイ。
私が実際にREDSを通して契約をしてみた限りでは、怪しいとか胡散臭いとかいう感じは全くありませんでした。
仲介手数料を上限で設定している不動産屋と比べて何かが劣るということもありません。
特にゴリゴリ押してくる営業を行わない点は、家選びのペースを人任せにしたくない私にとっては非常にやりやすかったです。
売買にかかる仲介手数料は諸費用の中でも大きなウェイトを占めます。
これが大幅に安くなったり、物件によっては無料になったりするわけですから一考の価値はあると思いますよ。
おまけ：お得にREDSを利用する方法。
仲介手数料無料または最大半額というREDSですが、もしこの記事を読んで「REDSで家を探してみよう」という方がいましたらもう少しお得に利用する方法があります。
REDSには紹介制度というものがあり、紹介を受けてREDSで成約すると1万円分の商品券がもらえます。
そのやり方は、REDSへの申し込みの際に記入するアンケート欄で「紹介」にチェックを入れ、シリアル番号記入欄に「21002158000034」をコピペするだけです。
これで私から紹介されたということなります。
成約時に1万円受け取る手順。
まずはREDSのホームページへ。
下の方に行くと「仲介手数料査定フォーム」という項目がありますのでそこから問い合わせをします。
物件を決めていない方は「査定物件1」のところに「まだ決まっていない」という項目がありますので、それを選択すれば物件情報をスキップできます。
その下で顧客情報を入力していきます。
REDS他の不動産屋とは違って電話番号を入力する必要がありません。
不必要なメール攻勢などもありません(※最近は週1くらいでメルマガが来ますが解除可能)が、それでも不安という方は普段遣いではないメールアドレス(最悪捨てアド)を入力しておくと安心です。
電話での連絡を希望する方などは、質問記入欄にでも記載しておけば担当さんの方でそちらに連絡してくれると思います。
顧客情報の入力が終わったら、その下の「当社を何で知りましたか？」の欄で「紹介」のチェックボックスにチェックを入れます。
するとその下に「シリアル番号または紹介者名を」という欄が出現しますので、そこにシリアル番号 21002158000034 を入力します。
結構長いので上の数字をコピー&ペーストすると簡単です。
あとは個人情報保護方針について目を通して同意すればOKです。
上記の手順で問合せを行い、REDSを利用して家探し(もしくは売却依頼)をして下さい。
その上で売買契約を締結、物件の引き渡しまで無事済ませれば商品券が贈呈されます。
問い合わせだけでもらえるわけではありませんのでご注意下さい。
まあ何千万単位のお金が動く物件売買において1万円というのは微々たるものですが、一手間でお小遣いがもらえると思って利用していただければ幸いでございますよ。
ちなみに上記のシリアル番号は単なるアフィリエイトの番号ではなく、当時は実際にREDSを通して売買を行った個人だけに発行される番号でした。
※2024年5月追記：現在は取引実績がなくても紹介自体は可能なようです。まあ誰が紹介しようとREDS自体が悪い業者というわけではないので問題ありませんが、私は実際に取引しての正直なレビューをしていますのでそこはご理解ください。
良くなかった会社を無理くり良く書いてる可能性は？
成約しなくてもアフィリンク貼れる不動産屋なんかいくらでもあるんだよ？
長くなりましたが、私個人の実体験ではREDSはかなりオススメの不動産業者ですので、首都圏で住宅購入を考えている方は依頼してみる価値はあると思いますよ。
以上です！
